Vlastníci citlivo reagujú na spoločné financie, týka sa to aj fondu opráv domu.
Záujmy vlastníkov a správcu ich bytových domov pri tvorbe fondu opráv domu sú spoločné - aby v domoch fungovalo všetko tak, ako má, aby vlastníci zvyšovali svoj komfort bývania a zvládali splácať úvery – aj v situácii, keď sa ceny neustále zvyšujú.
Ako to vidia vlastníci?
Vlastníci chcú za primerané ceny bývať, mať svoj dom udržiavaný a profesionálne spravovaný.
Zároveň túžia zvyšovať komfort svojho bývania a bytové domy obnovovať.
A/alebo splácajú úver či plánujú si brať ďalší.
Pritom sa chcú vyhnúť situácii, že aby vo fonde nezostali prostriedky, ktoré potrebujú pri neočakávaných udalostiach, na ktoré bežne nemyslia (akými sú napríklad havárie).
Vlastníci si zvýšili preddavky do fondu opráv pred veľkou obnovou domu alebo pred komplexnou rekonštrukciou a nazdávajú sa, že ďalšie navyšovanie už nie je potrebné.
Plus, dostávajú spolu s ročným vyúčtovaním návrh plánu údržby a opráv, podľa ktorého by sa mohlo zdať, že výška tvorby fondu postačuje.
Ako to vidí správca
Mnohí vlastníci zvyšovali tvorbu fondu opráv v minulosti, pred čiastočnou obnovou či komplexnou rekonštrukciou domu. Tie má za sebou už takmer 90 % domov v správe OSBD Žilina. Vo väčšine domov tvorba fondu časom vzrástla, podľa grafu od roku 2012 do roku 2023 dokonca 3-násobne.
Ceny materiálov a služieb však neustále idú nahor. Zároveň málokto počítal s takým výrazným stúpaním úrokových sadzieb na úveroch, ktoré banky poskytujú, aké nastalo v druhej polovici roku 2022. Podnetom bolo zvýšenie úrokových sadzieb na medzibankovom trhu a rekordný nárast inflácie – Európska centrálna banka zvyšovala úrokové sadzby v roku 2022 dovedna až trikrát. Preto v OSBD Žilina citlivo prehodnocujeme tvorbu fondu opráv individuálne pre každý bytový dom.
Hneď na začiatku roka 2023 sme v OSBD Žilina analyzovali všetky úvery vo vzťahu k novým úrokovým sadzbám, nastavenej tvorbe fondu opráv a možností domov, splácať úvery. Ako správca vlastníkom odporúčame, aby minimálna tvorba fondu neklesla v súčasnosti pod 50 centov/m² podlahovej plochy bytu.
Väčšina vlastníkov reaguje na vývoj cien a prispôsobuje mu aj tvorbu fondu opráv (čo vidíme v grafe Prehľad výšky tvorby FOD/ m² v rokoch 2012 – 2023). Dokazuje to tiež fakt, že priemerná tvorba fondu v bytových domoch v našej správe je v priemere 66 centov/m².
Na druhej strane, v 25 % bytových domov sa za posledných 10 rokov výška tvorby fondu nezmenila.
Kým v roku 2012 bola v 67 bytových domoch tvorba fondu opráv nižšia ako 30 centov/m², v roku 2023 ich zostalo iba 14. Tvorbu viac ako 50 centov/m² malo v roku 2012 iba 42 domov, kým v roku 2023 je to už 168 domov.
Zaujímavosťou je jedna malá bytovka (so 6 bytmi), kde si vlastníci schválili obnovu vyžadujúcu úpravu fondu až na 2 eurá/m².
Hoci sa nám fond opráv spája najmä s veľkými či komplexnými obnovami, netreba zabúdať, že slúži aj na pokrytie bežného fungovania domu a jeho údržbu. Nevyhnutné je tiež mať rezervu pre výnimočné situácie, ktoré treba riešiť ihneď (havárie, nevyhnutné opravy).
Ako správca raz ročne predkladáme vlastníkom návrh plánu najnevyhnutnejšej údržby a opráv, podľa ktorého by mala byť upravená aj výška tvorby fondu opráv. Rozumieme, že pre vlastníkov je náročné zvyšovať príspevky do fondu bez toho, aby poznali konečnú sumu za schválenú obnovu domu.
Momentálne sa však ukazuje, že doterajšia tvorba fondu opráv v bytových domoch s úvermi v pomere 80:20 (80 % tvorí splátka úveru a 20 % je rezerva fondu opráv) pri spomínanom zvýšení úrokových sadzieb, už nepostačuje.
V každom prípade sa snažíme pomáhať vlastníkom pri tvorbe fondov opráv tak, aby domy fungovali bez problémov, vlastníci realizovali naplánované obnovy a zároveň zvládali splácať všetko potrebné – bez toho, aby ich to zaťažovalo.
