Čo priniesla pred 2 rokmi novela zákona o bytoch a nebytových priestoroch v súvislosti s fondom prevádzky, údržby a opráv domu? Vlastníkom bytov a nebytových priestorov väčšie práva a zmenu v hlasovaní. Bol to síce dobre myslený zámer, no za predpokladu, že sa bude čo najviac vlastníkov zúčastňovať na schôdzach vlastníkov bytov. Realita je však iná – podľa štatistík na „domové“ schôdze chodí asi 30 % vlastníkov. Bez ohľadu na to na nich pred dvomi rokmi novela zákona o bytoch a nebytových priestoroch „prehodila“ viac zodpovednosti.

Ako správca sme museli zmeniť splnomocnenia zástupcov vlastníkov.

V súčasnosti vlastníci v súvislosti s fondom prevádzky, údržby a opráv rozhodujú o:

- výške preddavkov do fondu a o tom, na čo ich použijú,

- pravidlách hospodárenia s peniazmi vo fonde a oprávneniach na ich používanie.

Zatiaľ čo kedysi o tom rozhodovali nadpolovičnou väčšinou všetkých prítomných na schôdzi vlastníkov, dnes už to musí byť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov v dome. A tu je kameň úrazu, pretože v 95 % prípadov vlastníci nie sú na schôdzi uznášaniaschopní. A tak je zákon v praxi takmer nepoužiteľný, pretože nedokážu odhlasovať dôležité návrhy.  K bodom zaradeným do programu schôdze, o ktorých vlastníci neboli schopní rozhodovať, OSBD neskôr vyhlasuje písomné hlasovanie. To však v žiadnom prípade nemôže z pohľadu získania dôležitých informácií plnohodnotne nahradiť schôdzu vlastníkov.
 

Zúčastňovať sa na schôdzach vlastníkov je podľa zákona nielen právom, ale dokonca povinnosťou vlastníka. Je to totiž najmä v jeho záujme. Vlastníci sa práve na schôdzi dozvedia najviac informácií o konkrétnej problematike, vymieňajú si názory či argumentujú svoje stanoviská. Ďalšou výhodou je možnosť, pozvať si na schôdzu odborníkov či iných hostí, ktorí už majú skúsenosti s konkrétnou realizáciou vo svojom bytovom dome. Vlastníci tiež môžu na schôdzi predkladať návrhy na obnovu domu v budúcnosti. Rovnako na schôdzi si vlastníci spomedzi seba volia overovateľov písomného hlasovania.

Faktom je, že písomné hlasovanie je náročné na prípravu aj na realizáciu – administratívne i časovo. Vo veľkých domoch si ho niekedy musia rozložiť aj na týždeň – dva. Je náročné zostaviť výstižné otázky, aby ich pochopili tí vlastníci, ktorí neboli na schôdzi.

Okrem toho, nie všetci vlastníci sú ochotní, dať sa zvoliť za overovateľa. Overovateľ musí obetovať svoj čas a navštíviť každý byt - pre hlasujúcich vlastníkov býva často jediným zdrojom informácií o tom, o čom majú práve zahlasovať (pretože sa nezúčastnili na „domovej“ schôdzi). Preto sa čas písomného hlasovania môže predĺžiť. Žiaľ, zákon sa postaral o to, že sa znásobil počet písomných hlasovaní.

V niektorých bytových domoch je jediným spôsobom, akým sa vlastníci vedia dohodnúť na obnovách či rekonštrukciách. V nadväznosti na zákon muselo OSBD Žilina pozmeniť právomoci zástupcov vlastníkov tak, aby bolo možné v domoch udržať komfort bývania.

V prípade fondu opráv vchodu stále platí, a to sa nemenilo, že po pol hodine od začiatku vchodovej schôdze môže o fonde rozhodovať nadpolovičná väčšina všetkých prítomných užívateľov. Domovník má rovnako splnomocnenie, realizovať alebo zadávať práce súvisiace s bežnou údržbou vchodu: napríklad opravu FAB-iek, systému BRANO, zvončekov, výmenu žiaroviek, vypínačov, svietidiel (okrem realizácie nového osvetlenia), výmenu dverí, úpravu pivníc (okrem výmeny pivničných okienok), maľovanie vchodu a podobne. V prípade obnovy, napríklad výmeny PVC, dlažby vo vchode a podobne, domovník musí zvolať vchodovú schôdzu alebo zrealizovať písomné hlasovanie.

POZOR: Ak ide o stavebnú úpravu vchodu, vlastníci rozhodujú nie na „vchodovej“, ale na „domovej“ schôdzi, lebo ide o spoločné priestory domu (napr. výmena vstupných dverí, oprava vonkajšieho schodiska a podobne).