Pre vlastníkov by malo byť prijímanie rozhodnutí jednoduchšie.
V tomto článku nájdete informácie o najdôležitejších zmenách v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov). Zmeny platné od 1. novembra 2018 priniesol zákon č. 283/2018 Z. z.
V tomto článku nájdete informácie o najdôležitejších zmenách v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov). Zmeny platné od 1. novembra 2018 priniesol zákon č. 283/2018 Z. z.
Podľa jej predkladateľov, cieľom tejto novely je:
„Navrhovaná právna úprava prináša predovšetkým jednoznačnejšiu, syste-matickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi. Okrem toho navrhovaná úprava zavádza mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu.“
Najdôležitejšie zmeny a doplnky, ktoré priniesla novela od 1. 11. 2018:
1. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zákon stanovil prechodné obdobie, počas ktorého si vlastníci bytov a nebytových priestorov zvolia nového zástupcu vlastníkov do 30. 6. 2019.
2. Správca je povinný pri správe domu, bez ohľadu na rozhodnutie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, zabezpečovať odborné prehliadky a skúšky technického zariadenia.
3. Správca je povinný zabezpečiť, aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.
4. Nové povinnosti správcu:
5. Stanovili sa nové podmienky zvolávania, priebehu a hlasovania
na schôdzi a pri písomnom hlasovaní vlastníkov bytov a NP:
Zápisnica musí obsahovať najmä:
a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a ove-rovateľov.
f) výške platby za správu,
g) zmene formy správy,
h) výške odmeny zástupcu vlastníkov,
i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovania s nimi,
j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,
k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,
l) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,
m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje
do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody
v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,
n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome, vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,
o) podaní návrhu na exekučné konanie, 12ab) alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome,
p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu
a príslušenstva,
r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, § 14b, ods. 2 - vlastníci bytov a ne-bytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
b) zmluve o úvere alebo jej zmene,
c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,
d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,
e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,
f) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, k príslušenstvu a k priľahlému pozemku.
„Navrhovaná právna úprava prináša predovšetkým jednoznačnejšiu, syste-matickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi. Okrem toho navrhovaná úprava zavádza mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu.“
Najdôležitejšie zmeny a doplnky, ktoré priniesla novela od 1. 11. 2018:
1. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zákon stanovil prechodné obdobie, počas ktorého si vlastníci bytov a nebytových priestorov zvolia nového zástupcu vlastníkov do 30. 6. 2019.
2. Správca je povinný pri správe domu, bez ohľadu na rozhodnutie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, zabezpečovať odborné prehliadky a skúšky technického zariadenia.
3. Správca je povinný zabezpečiť, aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.
4. Nové povinnosti správcu:
- evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a ne-bytových priestorov v dome, vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hla-sovaní, vrátane hlasovacích listín,
- viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
- priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
- umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome, na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie, alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,
- uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám.
5. Stanovili sa nové podmienky zvolávania, priebehu a hlasovania
na schôdzi a pri písomnom hlasovaní vlastníkov bytov a NP:
- schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
- termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred,
- pri písomnom hlasovaní podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdzujú najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov,
- zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie ove-rovateľa, ktorý ju odmietol podpísať.
Zápisnica musí obsahovať najmä:
a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a ove-rovateľov.
- zápisnicu a výsledok hlasovania
- schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia,
- výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania,
- vypúšťa sa podmienka uznášaniaschopnosti schôdze,
- § 14b, ods. 1 - vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov
- a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o:
f) výške platby za správu,
g) zmene formy správy,
h) výške odmeny zástupcu vlastníkov,
i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovania s nimi,
j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,
k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,
l) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,
m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje
do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody
v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,
n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome, vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,
o) podaní návrhu na exekučné konanie, 12ab) alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome,
p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu
a príslušenstva,
r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, § 14b, ods. 2 - vlastníci bytov a ne-bytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
b) zmluve o úvere alebo jej zmene,
c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,
d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,
e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,
f) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, k príslušenstvu a k priľahlému pozemku.
- § 14b, ods. 3 - súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome,
- § 14b, ods. 4 - o veciach, ktoré nie sú upravené v § 14b, odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.
- na hlasovanie o tej istej veci do jedného roka podľa § 14b, odseku 1 sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, podľa § 14b, odseku 2 sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, podľa § 14b, odseku 4 sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
